A Reforma Tributária do Consumo, implementada pela Emenda Constitucional nº 132/2023 e regulamentada pela Lei Complementar nº 214/2025, alterou significativamente a tributação sobre operações imobiliárias, incluindo as compras em leilões judiciais, que até então não sofriam incidência de tributos sobre o consumo.
Com a nova legislação, entram em vigor o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), cobrados já no momento da arrematação do imóvel. Até então, a tributação sobre imóveis se concentrava apenas na revenda, por meio do imposto de renda sobre ganho de capital, aplicado de forma progressiva às pessoas físicas ou conforme o regime tributário das pessoas jurídicas.
Para especialistas, a mudança exige atenção. Wagner Arnaud, empresário contábil, destaca que a Reforma Tributária exige cuidado redobrado do arrematante. "Antes, a preocupação era apenas o ganho de capital na revenda; agora, o IBS e a CBS incidem no ato da compra, elevando o custo efetivo da operação. Um planejamento tributário detalhado é fundamental para evitar surpresas”, explica.
Além disso, a legislação permite o arbitramento do valor da operação quando o preço pago for considerado inferior ao mercado, e mantém a possibilidade de cumulatividade com o ITBI municipal, o que pode elevar ainda mais a carga tributária e gerar questionamentos sobre repartição de competências.
A regra também gerou debates jurídicos, pois considera o arrematante como contribuinte imediato, independentemente da habitualidade (mais de três operações anuais), ao contrário da revenda, que exige critério de frequência para tributação. Especialistas apontam possível violação aos princípios da isonomia e da capacidade contributiva.
Do ponto de vista econômico e jurídico, as novas regras ampliam a arrecadação sobre operações imobiliárias, mas também trazem desafios relevantes. O aumento da carga tributária, somado à possibilidade de questionamentos judiciais, reforça a necessidade de planejamento tributário para quem pretende adquirir imóveis em leilão.O tema deve gerar intensos debates nos próximos anos, especialmente quanto à segurança jurídica e ao equilíbrio entre arrecadação e estímulo ao mercado imobiliário.
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